Сможет ли ипотека перезагрузить рынок недвижимости?

Читати цю новину російською мовою
Сможет ли ипотека перезагрузить рынок недвижимости?
Какими должны быть ставки по ипотечным кредитам, чтобы при нынешних ценах рынок недвижимости ожил?

Сегодня столичный рынок недвижимости — это один большой парадокс. При огромном спросе на жилье со стороны населения, покупают его лишь редкие счастливчики, да и те — главным образом обменщики. Остальные продолжают снимать квартиры или ютиться на общей жилплощади с родственниками.

Учитывая состояние украинской экономики, растущий уровень безработицы, рост стоимости коммунальных услуг и ценообразование в долларах, такая ситуация вполне закономерна и, очевидно, в ближайшем будущем не изменится.

И все же, давайте поразмыслим, что даст возможность «запустить» рынок недвижимости.

Существенное снижение цен и переход к ценообразованию в гривне

Безусловно, определенный толчок рынку это дало бы. Да беда в том, что большинство продавцов квартир такую необходимость признают лишь в теории, которую не спешат реализовать на практике. Будучи обменщиками, они отказывают как снижать цены, так и продавать квартиры за гривны — иначе им просто не хватит денег на покупку.

Потому скорого обвала рынка вряд ли стоит ждать: цены снижаться будут, но не так быстро, как хотелось бы.

Впрочем, даже существенное снижение цен само по себе развитие рынка недвижимости не обеспечит. Как подсказывает опыт развитых стран, да и наш отечественный опыт в 2006-2008 годах, для развития рынка необходимо ипотечное кредитование.

Ипотека скорее мертва

Многие крупные банки предлагают программы кредитования покупки жилья. Но даже имея безупречную кредитную историю, 30-50% стоимости квартиры и официальную зарплату в 2-3 раза выше суммы ежемесячного платежа, кредит получить проблематично. Банки очень тщательно проверяют каждого желающего взять кредит.

А главная помеха — непомерно высокие процентные ставки.

Аренда vs ипотечный кредит

Пару лет назад один из столичных застройщиков в рекламе жилого комплекса сравнивал стоимость аренды с размером ежемесячного платежа при покупке квартиры в рассрочку. В пользу последнего, конечно. Очень удачный маркетинговый ход: только в случае, если размер ежемесячного платежа равен или немногим больше стоимости аренды квартиры в том же районе и сегменте, ипотека будет востребованной. Увы, с началом девальвации гривны таких условий рассрочки уже не сыскать.

Какой должна быть ставка по ипотеке

Как мы недавно выяснили, минимальная стоимость аренды квартиры в Киеве составляет 2500 грн.

Правда, такая квартира подойдет лишь как временное жилище для одного, максимум двух человек. Стоимость аренды полноценной двухкомнатной квартиры в Киеве, подходящей для семьи с одним ребенком, составляет 6000-7000 грн.

Попробуем сосчитать, сколько должна составлять процентная ставка по кредиту при сегодняшних ценах, чтобы ипотека была выгодней аренды.

За основу расчета возьмем квартиру в новостройке площадью 60 кв. м и стоимостью 25000 грн за метр. Полная стоимость такой квартиры без учета ремонта составит 1,5 млн грн. Первый взнос, допустим, 30 % стоимости квартиры — 450 000 грн, а срок кредитования — 30 лет.

Если рассчитывать сумму ежемесячного платежа, исходя из условий, которые банки предлагают сегодня, то есть, примерно 20% годовых, при аннуитетной системе, семье ежемесячно придется платить около 17 500 грн, а размер переплаты за все 30 лет составит около 350%.

Дело даже не в размере переплаты — при стандартной системе погашения он будет меньше, но ежемесячные платежи в первые годы — выше. Дело в том, что размер ежемесячного платежа превышает стоимость аренды в 2,5-3 раза. Понятно, что мало кто может себе это позволить.

Теперь посчитаем, сколько придется платить ежемесячно за ту же квартиру при таком же первом взносе и ставке в 10% – именно под такой процент брали кредиты украинцы в 2006-2008 годах. Размер ежемесячного платежа при аннуитетной системе составит 9200 грн ежемесячно. Это, конечно, заметно больше стоимости аренды, но учитывая возможность получить в собственность квартиру, для многих приемлемо.

А вот при средней европейской ставке в 6% ставка по кредиту будет уже соизмерима со стоимостью аренды — от 6300 грн в месяц.

Сегодня в Киеве, согласно разным данным, сдается в аренду от 50 до 100 тысяч квартир — официальной статистики нет, поскольку 90% квартир сдаются неофициально. Все это — отложенный спрос. Ипотечное кредитование могло бы удовлетворить этот спрос, хотя бы частично, и дать толчок строительной отрасли, рынку недвижимости и банковской сфере. Однако такое возможно только при стабильной гривне.

Ну, а пока банки боятся кредитовать и пытаются обезопасить себя за счет клиентов, рынок недвижимости стоит, а украинцы живут в съемных квартирах.

Источник: Домик

  • 221
  • 14.04.2015 17:12

Коментарі до цієї новини:

Останні новини

Головне

Погода