Рынок земли в Украине: иллюзии и страхи

Введение свободной продажи земли всегда вызывало ожесточенные споры между противниками и сторонниками этого шага.

Введение свободной продажи земли всегда вызывало ожесточенные споры между противниками и сторонниками этого шага. С одной стороны, открытие земельного рынка поддерживает МВФ и даже сделал снятие моратория одним из ключевых условий выделения следующего транша. С другой – в Украине очень сильно лобби противников введения свободной продажи земли, которое 6 октября одержало тактическую победу – Верховная Рада приняла закон № 5123-1 о продлении моратория на продажу земли сроком на один год.
Тем не менее, давление МВФ и необходимость внешнего финансирования для страны может изменить ситуацию в самое ближайшее время. Поэтому сейчас необходимо задуматься, что даст Украине свободная продажа земли, и какие риски и возможности она несет. Обычно сторонники и противники рынка земли впадают в крайности и обещают либо обязательный коллапс и социальный взрыв на селе, либо немедленное процветание и привлечение многомиллиардных инвестиций. Как обычно, истина должна быть где-то посередине. Рассмотрим основные мифы – на чем они базируются и что им можно противопоставить.
Миф 1. Открытие рынка земли без ограничений – это европейский путь, которому должен следовать отечественный агросектор
Удивительно, что от внимания сторонников и противников земельной реформы ускользнул тот факт, что в этом году в соседней Польше был принят новый закон об обороте сельскохозяйственных земель. Так как у нас Польша считается безусловным образцом для подражания, было бы интересно взглянуть на опыт соседнего государства.
Несмотря на все протесты ЕС, поляки фактически запретили продажу земли иностранным гражданам и установили максимальный размер земельных владений не более 300 га на одного человека. При этом купить землю может только тот гражданин, который постоянно проживал в этой местности как минимум пять лет, и он еще должен взять на себя обязательство обрабатывать самостоятельно купленную землю как минимум в течение 10 лет. Такое решение фактически полностью закрывает свободный рынок земли в стране.
Земля – это не актив в вакууме. Помимо непосредственно сельскохозяйственных аспектов, на ее стоимость оказывают огромное воздействие макроэкономические факторы и уровень жизни населения
Как мы видим, Польша решила идти по совершенно противоположному пути. Поляки опасаются, что западноевропейские инвесторы скупят землю, что приведет к укрупнению угодий, развитию агрохолдингов и, в конце концов, разрушению традиционного сельского хозяйства, основанного на небольших фермах. При этом не стоит забывать, что польский агросектор является одним из самых мощных в Евросоюзе. Общий объем польского агроэкспорта превысил в прошлом году $29 млрд, почти в два раза больше, чем объем экспорта украинских коллег.
Те или иные ограничения на продажу земли также существуют во многих европейских государствах. Практически во всех восточноевропейских странах и странах Балтии запрещено продавать землю гражданам из стран, не входящих в Евросоюз. А в балканских государствах, не входящих в ЕС, вообще запрещено продавать землю иностранцам.
Миф 2. Иностранцы и агрохолдинги скупят всю землю за бесценок
Помимо Польши еще одним интересным примером реализации земельной реформы является Российская Федерация. Свободный рынок земли был там введен с 2002 года. Формально иностранные собственники не могут покупать землю в России напрямую. Однако никто не мешает им делать это через «матрешку» – российское юридическое лицо.
Каждый регион устанавливает предельный размер концентрации земельных угодий – как правило, это не более 10% от всей пахотной земли в районе. Но и это ограничение нетрудно обойти. Тем не менее, в собственности юридических лиц находится не более 3% от всех пахотных земель России (по состоянию на 2011 год). Большая часть земли, как и в Украине, принадлежит гражданам и государству.
В структуре земельного банка «Русагро» – крупнейшего публичного российского агрохолдинга – только 43% земельных угодий находится в собственности. Остальную часть холдинг продолжает арендовать. Иностранцы за 14 лет свободного рынка земли также не смогли аккумулировать значительный земельный банк. А крупнейший иностранный землевладелец, шведский холдинг Black Earth Farming с земельным банком в собственности более 220 000 га, наоборот планирует продать свои активы в России.
Дело в том, что земля, как и любой другой актив, не продается в вакууме. Владение этим активом сопряжено со многими юридическими, экономическими и политическими рисками, которые в свою очередь зависят от общего инвестиционного климата в стране.
Так, например, одним из препятствий для более активного развития рынка земли в России являются неурегулированные юридические вопросы в связи с долевой собственностью на землю. По состоянию на 2009 год, только 3,5% из 12 миллионов собственников земельных долей имеют государственную регистрацию (источник BEFL). Инвесторы, особенно иностранные, не будут покупать даже самую плодородную землю по самой низкой цене, если юридические права на нее должным образом не оформлены и не защищены. Поэтому возможность свободно покупать и продавать землю еще не означает появление реального ликвидного рынка.
Миф 3. После введения рынка земли можно будет привлекать кредиты под залог земли
Опыт России, где свободный земельный рынок функционирует уже 14 лет, показывает, что местные банки не очень охотно дают финансирование под залог земли. Для банков земля оказалась не очень ликвидным и понятным активом. Продать землю на вторичном рынке намного сложнее, чем зерно или сельскохозяйственную технику.
Кроме того, земельные залоги сопряжены со значительными юридическими рисками и опасностью земельного рейдерства. По факту права собственников земли после открытия рынка могут быть защищены так же плохо, как и сейчас права кредиторов.
Миф 4. После введения рынка земли цены на землю вырастут в несколько раз
Апологеты введения свободного рынка земли, как правило, ссылаются на опыт восточноевропейских стран, в которых с момента открытия рынка цены на землю выросли в 4-5 раз. Однако далеко не факт, что так же случится и в Украине. Восточноевропейские страны совершили огромный скачок в развитии за последние 15 лет по сравнению с концом 1990-х – началом 2000-х, когда запускался земельный рынок. За данный период ВВП этих стран вырос многократно, равно как и уровень жизни и цены на недвижимость.
Еще раз повторюсь: земля – это не актив в вакууме. Помимо непосредственно сельскохозяйственных аспектов, на ее стоимость оказывают огромное воздействие макроэкономические факторы и уровень жизни населения. Так, несмотря на то, что урожайность в Восточной и Западной Европе зачастую одинакова, стоимость пашни, например, в Нидерландах (около 30 000 евро) в несколько раз выше, чем в той же Польше (5 000 евро).
Чтобы ответить на вопрос, могут ли в Украине вырасти цены на землю так же, как и в Восточной Европе после открытия рынка, нужно понимать, как будет развиваться Украина в ближайшие годы. Если украинская экономика будет продолжать стагнировать, то о каком многократном росте цен может идти речь?
Отдельный пай размером в 5 га может оказаться никому не нужным, кроме того агрохолдинга, который его же арендует. В этом случае для агрохолдинга не будет никакого резона предлагать цену выше кадастровой стоимости
Кроме того, фактическая стоимость земли будет очень сильно отличаться в зависимости от размера земельного участка. Опыт России показывает, что наиболее ликвидный актив на земельном рынке – это уже собранный земельный банк размером от 1000 га.
В то же время разрозненные земельные участки пользуются намного меньшим спросом. Поэтому отдельный пай размером в 5 га может оказаться никому не нужным, кроме того агрохолдинга, который его же арендует. В этом случае для агрохолдинга не будет никакого резона предлагать цену выше кадастровой стоимости.

Подводя итоги, стоит еще раз подчеркнуть, что рассматривать рынок земли в отрыве от экономики страны и ее инвестиционного климата невозможно. Тем не менее, открытие земельного рынка действительно способно дать определенный толчок для украинского агросектора, стимулируя развитие ирригации и ускоренный рост в таких нишевых сегментах, как садоводство, виноградарство и производство органической продукции.
На арендованной земле производитель не мотивирован делать долгосрочные инвестиции, такие как строительство дорогостоящей ирригационной системы или закладка виноградника, от которого первый урожай будет только через пять лет. Однако без создания прочных институциональных и регуляторных основ функционирования рынка и реальной защиты прав собственников свободный рынок работать не может и не будет. Поэтому формальное открытие рынка земли – это не панацея и не яд, это только начало длинного и непростого пути.