Лещинский Виктор Петрович: Хаотичная застройка пригорода Киева может вызвать социальный коллапс

Последние десять лет мы наблюдаем бешеные темпы строительства в городах-спутниках областных центров, таких как Киев, Днепропетровск, Харьков, Одесса, Львов.

Наибольшим инвестиционным и потребительским спросом пользуются города, поселки и деревни вокруг столицы. Они очень интересны для застройщика, так как популярны у населения. И это неудивительно, ведь здесь жилье стоит примерно на 30% дешевле, чем в Киеве. Но с быстрым развитием застроек городов-спутников столицы возникает ряд проблемных вопросов, требующих срочного решения.

В полях вокруг Киева начинают расти целые микрорайоны, коммуникации которых вызывают волнение. Если в облэнерго еще есть возможность подать электроэнергию для этих комплексов в полном объеме, облгаз в силе проложить пути, то предоставление услуг от облводоканала (водоподача и водоотведение, строительство новых очистных сооружений, подача качественной питьевой воды) – крайне большая проблема! В прошлом году я посетил много водоканалов по всей Украине и уверенно могу сказать, что их состояние на 80% крайне плачевно! Множество этих компаний только начали участвовать в международных финансовых программах кредитования для получения займов на реконструкцию всех своих систем.

У нас самые «молодые» системы построены в 80-ых годах прошлого века и, конечно, уже на грани разрушения из-за времени и нагрузок. Города-спутники расширили свои возможности, появилось много развлекательных заведений (торговых центров, ресторанов, кафе быстрого питания, салонов красоты и т.д.), что привело к большей нагрузке на канализацию. Устаревшие инженерные коммуникации стали причиной перебоев с подачей воды, проблем с канализацией. В Буче, Гостомеле, Ворзеле, Крюковщине, на Софиевской Борщаговке и Петропавловской Борщаговке происходят постоянные поломки насосов, качающих воду из скважины. Периодически напор воды очень слабый и бывают моменты, когда после 22:00 и вовсе исчезает вода.

Еще один вопрос – запланированы ли учебные заведения (сады и школы), детские поликлиники и больницы? Редкость, когда застройщик тратит свои средства на строительство учебных заведений. Сегодня новые сады и школы за государственные средства практически не строят. Уже сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда на одно детское место в садике за Киевом претендуют несколько детей. Например, в Ирпене в одной группе – более 40 детей, в Гостомеле – лишь один коммунальный детский сад, а в Гатном – одна школа и дети учатся в две смены.

В этом направлении не дорабатывает местная власть, которая должна обеспечивать подобающее проживания населения. Города и деревни, как отдельные административные единицы, имеют полномочия застраивать свои территории так, как им выгодно. Это – прерогатива органов местного самоуправления. Сейчас большинство земель под садоводство, сельскохозяйственного и промышленного назначения местные органы власти через сессии советов переводят под жилую застройку, торгово-развлекательные центры, заправочные станции, совсем пренебрегая застройкой социальных учреждений, поскольку это им не выгодно.

Еще один из наиболее проблемных вопросов – транспортное сообщение. У большинства жителей пригородной полосы есть автомобили, поэтому нагрузка на автодороги местного значения просто колоссальная! Новые автомобильные дороги, конечно, не строятся, едва «латают» имеющиеся. На дорогу местного значения идет дополнительная нагрузка 20-30 тыс. автомобилей ежедневно за счет людей, которые живут за городом и каждый день ездят на работу в Киев. Уже долгое время обсуждается строительство большой кольцевой дороги вокруг Киева, но «воз и ныне там». Сейчас на подъездных дорогах в Киев в часы пик практически во всех направлениях наблюдаются невероятные пробки. А что будет через 5 лет, когда загородных жителей станет еще больше?

Я уже не говорю о технике безопасности. В каком городе или районе есть пожарные машины, которые могут погасить пожар на 12-м этаже (32 метра)? Думаю, что 90% не имеют такой возможности. Это же просто недопустимо! Не приведи Господь что-то случится. Кто будет нести ответственность за несохраненные жизни?

Главная наша проблема заключается в том, что во всех областях нет консолидированного центра, который бы координировал общий концепт развития территорий. Есть областной архитектор и областное управление архитектуры. Общая координация развития инфраструктуры вокруг областных центров – формально есть, а по факту – отсутствует.

Если рассматривать правильные пути для глобальной загородной застройки, должна быть общая концептуальная схема развития территории. Должна развиваться общая система всех инфраструктурных объектов, начиная с дорог, озеленения территорий, садов, школ, поликлиник, амбулаторий и т.д. Все четко надо прописать в «Градостроительных условиях ограничениях застройки земельного участка», которые выдаются местными архитекторами. И в первую очередь необходимы планирование и контроль со стороны органа местного самоуправления, которому принадлежит территория, для взаимопонимания между застройщиком и городом. Чтобы две стороны понимали и просчитали количество населения, которое будет жить, и нагрузку на нежилые коммерческие объекты для комфортной жизни людей.

Обычно инвестор вкладывает средства только в застройку. Тем не менее, в настоящее время еще действует норма уплаты паевого взноса, что в среднем составляет 4% от общей сметы объекта застройки. Эти средства должны перечисляться в местный бюджет для развития инфраструктуры. Инвестор может быть освобожден от этого платежа, если он за свой счет обеспечил инфраструктуру и на сессии местного совета его работу приняли как отвечающую требованиям. Я считаю, что эту норму нельзя отменять, так как инвестор, который получит прибыль со своих вложений, просто обязан вложить средства в развитие территории, где он строит, или же самостоятельно эту инфраструктуру построить. Но с другой стороны, органы местного самоуправления должны принимать участие в решении глобальных вопросов. Они обязаны выдавать градостроительную документацию таким образом, чтобы инвестору было выгодно вкладывать средства не только в жилье, но и другие объекты. Также орган местного самоуправления должен планировать застройки заранее и решить вопрос коммуникаций (газ, вода, свет), договорившись с монопольными организациями о комплексном старте строительства.

Должна быть четкая система взаимодействия всех разрешительных, контролирующих и проверяющих организаций с теми, кто принимает решения по выдаче разрешения на строительство с самого начала. А то у нас в этом вопросе получается легкий диссонанс. Так, если инвестору понравилась территория, он идет в город за разрешением, который затем подает в ГАСК и получает документацию, что может начинать строительство. А через несколько дней одна из контролирующих организаций по чьей-то жалобе приостанавливает строительный процесс, владельцу застройки выписывают штрафные санкции, а для него и так каждый день простоя строительства – колоссальные расходы. Почему же возникает такая ситуация, если разрешение уже выдали? Просто какой-то заколдованный круг получается. Значит, нужно эту систему менять. Если город и ГАСК уже выдали разрешение, то непонятно почему претензии высказывают инвестору, который несет убытки из-за приостановки строительства. Почему только застройщик должен нести ответственность?

Я убежден, должен быть четкий план развития городов и территорий как минимум на 20 лет, в котором, кроме жилищного строительства, будет запланировано развитие социального направления и бизнеса. И при планировании территорий нужно учитывать и государственные, и частные, и общественные интересы одновременно. В каждом городе или районе надо провести общественные слушания с обязательным участием всех представителей строительной отрасли на определенной территории, чтобы наработанные замечания учитывались при утверждении этого плана. А не так, как это происходит сейчас: частично выслушали, а изменения не внесли. Также в этих обсуждения обязательно должны принимать участие настоящие эксперты с большим опытом работы в строительной сфере!

Виктор Лещинский, вице-президент Академии строительства Украины

г. Киев, ул. Евгения Сверстюка, 23

Академия строительства Украины

тел.:044-592-22-00

Источник: Власти.нет