Украинцы активно покупают недвижимость в Европе

Покупка недвижимости за рубежом перестала быть экзотикой для украинцев. Интерес к ней активно растет с 2014 г. на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в Украине.

Покупка недвижимости за рубежом перестала быть экзотикой для украинцев. Интерес к ней активно растет с 2014 г. на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в Украине.

«Год назад преобладающим мотивом покупки недвижимости за границей, как правило, выступала потребность сохранить валютные сбережения либо вложить их с целью получения прибыли. Сегодня покупатели все чаще заявляют о желании иметь собственную недвижимость для жизни и отдыха», — рассказала член Совета директоров агентства недвижимости ХАН Елена Манжос.

Соответственно этому люди формируют и требования к объекту недвижимости, суть которых сводится к следующему: при необходимости переехать всей семьей и быстро вселиться, добавила Манжос. Тем более что в Европе достаточно легко подобрать недвижимость «по украинским ценам», то есть порядка тысячи долларов за квадрат.

Как отмечают эксперты, за 40 тысяч евро (именно на такую сумму у риелторов в Киеве сейчас чаще всего просят подыскать квартиру) можно найти «работающую» недвижимость (ту, что можно будет сдать в аренду и зарабатывать) практически по всей Европе. А дальше дело вкуса: кто выбирает более близкие по менталитету Болгарию и Чехию, кто — более коммерческие Турцию с Кипром.

Болгария – идеально для пенсионеров

Наибольшим спросом пользуются аналоги гостиниц — квартиры, которые можно сдавать посуточно. В Варне можно найти студию в заселенном комплексе от 15 тысяч евро, в Солнечном берегу — от 25 тысяч евро. Новострои — чуть дороже: от 27 тысяч евро, поскольку предлагают больше инфраструктуры (например, закрытый бассейн). Оформление сделки займет от 2 до 4 тысяч евро. При покупке надо будет заплатить еще три процента от кадастровой стоимости.

«Это два налога — на покупку/продажу и вывоз мусора», — пояснил менеджер по продажам Sun Real Сергей Каршаев. Ремонт и обустройство обойдется еще в две – три тысячи евро. Обслуживание — 8–12 евро в год за один квадратный метр.

Ежегодный налог на недвижимость платится с кадастровой стоимости — в среднем 50–70 евро в год. То есть после покупки расходы на содержание апартаментов (налоги плюс обслуживание) уложатся в 400 евро, плюс придется оплатить воду/электричество.

«Летом вода плюс электричество в моей квартире в 120 квадратных метров обошлись в 40 евро за месяц, зимой дороже, поскольку централизованного отопления здесь нет», — пояснил Каршаев.

Можно за те же средства, что на курортах, приобрести квартиру в городах Болгарии, однако цена аренды здесь гораздо ниже, и, если вы намерены не жить, а выставить на сдачу, она при круглогодичном арендовании принесет дохода даже меньше, чем апартаменты у моря за два месяца. Если же вы намерены пользоваться недвижимостью единолично, то тоже сможете уложиться в сумму 40 тысяч евро. «Буквально на днях продал дом в городке в 100 квадратных метров за 35 тысяч евро нашему соотечественнику», — рассказал Каршаев.

Он утверждает, что Болгария — идеальное место для наших пенсионеров. «Для получения вида на жительство пенсионеру достаточно справки из собеса. Не требуется даже обладать недвижимостью в Болгарии, достаточно договора долгосрочной аренды».

Венгрия – почти без налога на недвижимость

Венгрия — единственная европейская страна, где вид на жительство не зависит от суммы, инвестированной в недвижимость. За 40 тысяч евро можно найти студию на окраинах городов. «В Мишкольце — от 15 тыс. евро, к примеру. Хороши термальные курорты (Хайдусобосло), их можно сдавать в аренду круглогодично», — поясняет Ярослава Чапко. Сделка заключается у местного адвоката, а не у нотариуса, как в большинстве стран ЕС. Он и должен получить на нее разрешение у местных властей.

«Это, по сути, формальность, но занимает она 1–1,5 месяца», — пояснила гендиректор ЮО «Фемида» Надежда Вороницкая-Гайдак. После выбора недвижимости нужно подписать договор купли-продажи и внести предоплату. Затем адвокат получает от мэрии разрешающие документы на покупку, вы доплачиваете остальную часть суммы, и жилье записывается на нового владельца. После чего надо выплатить госпошлину при покупке — около 2 тысяч евро (четыре процента от кадастровой стоимости). Обслуживание жилья обойдется в 30–40 евро/месяц. Ежегодного налога на недвижимость в Венгрии пока нет, кроме курортных мест (Балатон/Хевиз).

Испания – много налогов, мало дохода

В Испании до 40 тыс. евро можно подыскать квартиру на вторичном рынке в крупных городах. Это, например, могут быть небольшие апартаменты с одной спальней в центре Аликанте или Торревьеха. «К тому же местные банки сейчас распродают залоговую недвижимость, так что вы можете найти что-нибудь по-настоящему интересное», — заверила Ярослава Чапко. Но эксперты предупреждают: не стоит рассчитывать, что эта инвестиция быстро окупится.

К сумме сделки надо добавить еще 5 % — расходы на оформление через агента (иного не предусмотрено). Плюс передаточный налог — семь процентов от стоимости, заявленной в основном договоре, и муниципальный (на него влияет возраст недвижимости, количество лет владения предыдущим собственником и др.). Обслуживание недвижимости обходится достаточно дорого — 800–1000 евро в год плюс затраты на ремонт вторички. При покупке недвижимости на первичном рынке надо быть готовым к дополнительным расходам. Регистрацию оплачивают новые владельцы. «В случае, если стоимость недвижимости — от 50 до 100 тысяч евро, то внесение имени в Реестр собственников обойдется около 200 евро, если сумма покупки выше, то и цена регистрации будет выше», — пояснила Надежда Вороницкая-Гайдак.

Плюс налоги: для квартир и жилых домов — семь процентов, для коммерческой недвижимости и земельных участков без строений — 16 процентов от стоимости. И еще 0,5 процента от стоимости — налог на документальное оформление. Сдать в аренду можно через местное агентство, которое за свои услуги возьмет до 20 процентов. «В итоге прибыльность — максимум четыре процента», — отмечает Чапко.

Турция – доходно круглый год

Курортную недвижимость за 40 тысяч евро в Турции можно подобрать на расстоянии от 600 метров от линии моря. Это будет студио или даже квартира с одной спальней и гостиной. За оформление сделки придется выложить 2–3 тысячи евро. Обслуживание — 50–100 евро плюс ежегодный налог в размере 0,1–0,2% от кадастровой стоимости (устанавливают муниципалитеты). В целом затраты на содержание составят 500–600 евро в год.

Наибольшим спросом пользуются апарт-отели с бассейнами, фитнес-залами, детскими и спортивными площадками. Если сдать в аренду своей же управляющей компании, она берет от 10 до 20% дохода за услуги, но это позволит получать до семи процентов дохода в год, поскольку сезон здесь практически круглогодичный. Если сдавать самостоятельно и повезет — можно получать ежегодный доход в размере 10%. «Зимой такие апарт-отели популярны у европейцев, ведь инфраструктура сдающихся комплексов предполагает закрытые бассейны», — отметила Ярослава Чапко.

Северный Кипр – длинный сезон

На Кипре самый длинный курортный сезон в Европе — до 10 месяцев. До 40 тысяч евро можно подобрать студию в курортных городах. Причем застройщики сейчас сражаются за инвестора инфраструктурой: комплекс может включать, к примеру, пять бассейнов, несколько водных горок и детский сад. Оформление сделки обойдется до девяти процентов покупки. Ежегодный налог — до 100 евро за апартаменты. Обслуживание — 800–900 евро в год. Сами застройщики предлагают гарантированную аренду (5–7 процентов доходности), но в некоторых случаях обещают и 12–15% в год.

Чехия – ипотека для иностранцев

В Чехии можно купить комфортное жилье даже от 10 тысяч евро. «На севере Чехии в маленьких курортных городах двушку в реставрированных панельках можно подыскать по 10–13 тысяч евро, в самой Праге можно найти от 40 тысяч евро», — рассказала менеджер Trade Estate Анастасия Кипенская. Сейчас, по ее словам, достаточно высокий спрос у украинских пенсионеров на недвижимость в Чехии. Причем чаще — на более дорогую. «Недавно оформили сделку по продаже виллы в 350 квадратных метров в Праге за 1,5 млн евро», — рассказала Кипенская.

Продавец/покупатель платит четыре процента от стоимости сделки (по кадастровой стоимости). Ежегодный налог — приблизительно 10 крон/квадратный метр/год, то есть 60 квадратных метров — 600 крон в год. Это около 600 грн. В чешских новостроях есть особенность: все равно, когда входишь в проект, на начальной стадии или на финале, цена одинакова. Однако дешевой ее назвать сложно — цена от застройщика в полтора-два раза выше киевской. Из плюсов — в Чехии кредитуют на равных с местными иностранцев: при уплате 50% стоимости — от 2,7–6% годовых. Аренда в Праге — от 400 евро в месяц.

Что дают заграничные квадраты: Одна из основных причин, почему украинцы интересуются недвижимостью в ЕС, — возможность получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи) мультивизы, то есть визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение.

Право на годовую мультивизу предоставляет:

Чехия
Испания
Финляндия
Германия
Болгария (визу дают также детям и супругам)
Кипр (родственники получают мультивизу сроком до трех лет)
Покупка недвижимости в некоторых из стран ЕС дает право на получение вида на жительство с возможностью дальнейшего оформления ПМЖ и гражданства. Но потратиться нужно серьезно, и 40 тысяч евро в этом случае не хватит. Причем надо понимать, что менее пяти лет процесс получения гражданства не займет. Принимающая сторона устанавливает особые условия: количество дней пребывания в стране, знание языка, наличие стабильного дохода или счет в банке, отсутствие криминального прошлого и др.

Менее пяти лет процесс получения гражданства не займет

До недавнего времени самой лояльной была Латвия, где покупка недвижимости на сумму от 150 тысяч евро давала право на получение вида на жительство, однако недавно она подняла ценз до 250 тысяч евро. Греция выдает вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 250 тысяч евро, Болгария — от 300 тысяч евро, Испания и Португалия — от 500 тысяч евро. А вот в Ирландии надо инвестировать миллиона евро. Любой иностранец может приобрести недвижимость в Турции, при этом он получает мультивизу, а через год — вид на жительство с возможностью последующего получения гражданства.

В некоторых странах ЕС покупка жилья напрямую не гарантирует получения ВНЖ. «Однако именно наличие своей недвижимости может стать решающим фактором при получении вида на жительство. А спустя несколько лет ВНЖ можно поменять на гражданство. Такая практика встречается в Польше, Венгрии, Италии. И стоимость объекта не имеет значения», — уточнил управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец.

Процедура покупки недвижимости в различных странах особо не отличается и базируется на таких основных этапах:

выбор объекта;
предварительный договор;
основной договор;
регистрация договора купли-продажи недвижимости.
Продавцы заграничной недвижимости признаются, что схема «безнал плюс кеш» весьма приветствуется. Но законодательство большинства стран предусматривает именно безналичный расчет при оформлении сделки