Как купить квартиру у застройщика

На законодательном уровне покупка первичной недвижимости предусмотрена статьей 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» 1560-XII от 19.09.91.

Основные схемы инвестиций в строительство: как купить жилье на первичном рынке недвижимости

На законодательном уровне покупка первичной недвижимости предусмотрена статьей 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» 1560-XII от 19.09.91. Закон гласит, что инвестировать можно через Фонд Финансирования Строительства (ФФС), Фонд операций с недвижимостью, Институты совместного инвестирования и путем эмиссии целевых облигаций. Вместе с этим, использование других схем и договоров законодательно не запрещено. О том, как купить квартиру у застройщика, мы поговорили с основателем портала новостроек Bild.ua Виталием Котенко.

Фонд финансирования строительства (ФФС)

Схема инвестирования, в которой присутствует третья сторона — банк — наиболее защищена законодательно. Финансовое учреждение позиционируется как независимая сторона, которая гарантирует вложения вкладчиков и контролирует выполнение застройщиком своих функций. «Нужно понимать, что в Украине свои особенности ФФС. Часто застройщики создают свои финансовые компании, которые, в первую очередь, защищают их интересы, и заключают договоры через них», — уточнил эксперт по недвижимости.

Преимущество ФФC — возможность оформить выгодную рассрочку. Банк разбивает стоимость квартиры на несколько платежей, а после оплаты 100%-й суммы передает права на объект инвестору. После сдачи жилья в эксплуатацию право собственности оформляется сразу на покупателя.

Предварительный договор купли-продажи

Этот вариант оформления сделки включает в себя два договора. Первый, предварительный, подписывается во время строительства жилого комплекса и подтверждает намерения обеих сторон подписать основной договор купли-продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Нужно отметить, что рассчитываться покупатели должны уже на этапе подписания предварительного договора. По такому варианту финансирования можно, как купить готовую квартиру напрямую от застройщика, так и оформить рассрочку до окончания строительства.

«Схема инвестиций через предварительный договор купли-продажи законодательно не подкреплена, а значит инвестор не защищен от возможных рисков, — уточнил основатель Виталий Юрьевич. — По сути основной договор — это традиционная сделка купли-продажи, которая часто применяется на вторичном рынке недвижимости».

Если жилой комплекс (ЖК) уже введен в эксплуатацию, на недвижимость оформляется право собственности. Обычно, квартиры регистрируют на руководителя компании или на саму компанию. Покупатель недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию подписывает традиционный договор купли-продажи квартиры и становится полноправным собственником жилья.

Жилищно-строительные кооперативы

Если ищете, как купить у застройщика квартиру дешевле, —  этот вариант лучший. Низкие цены обусловлены тем, что средства инвесторов напрямую задействуются в строительстве и застройщик не привлекает третьих лиц для дополнительного финансирования.

Данная схема покупки недвижимости предполагает, что инвестор становится членом кооператива путем определенного долевого взноса, который равен стоимости квартиры. По своей сути такая сделка напоминает акционерное общество, но в кооперативе участники лишены права голоса и не могут влиять на решения руководства. Вот здесь, собственно, начинаются подводные камни. Застройщик может самовольно повышать стоимость паевых взносов, требовать дополнительных вложений, а ответственность будут нести сами инвесторы.

Строительство по данной схеме финансирования происходит напрямую за деньги покупателей жилья. Застройщик не вкладывает свои средства, а только собирает долевые взносы с участников кооператива. При этом не исключается вероятность двойных продаж, когда на одну квартиру оформляют несколько договоров долевого участия (ДДУ) с разными инвесторами.

«Любая схема инвестиций сама по себе подразумевает риск. Даже, если на первый взгляд все выглядит прозрачно, существуют обходные пути и мошеннические схемы, через которые недобросовестные застройщики могут обмануть вкладчиков, — рассказал эксперт в недвижимости. — Поэтому, единственный способ сохранить свои вложения и получить в итоге квартиру — это выбрать надежного и ответственного девелопера, который доведет строительство до конца и вовремя сдаст жилой комплекс в эксплуатацию».

Чтобы не рисковать своими сбережениями, следует знать, как правильно купить квартиру у застройщика, чтобы увеличить свои шансы на получение выбранного жилья. Эксперты в области недвижимости рекомендуют тщательно проверять разрешительную документацию на строительство и земельный участок под застройку, чтобы исключить вероятность ареста или ипотеки. Немаловажную роль играет репутация застройщика: наличие в портфеле компании незавершенных долгостроев ставит под сомнение успешность остальных проектов.

«Разобраться в тонкостях договоров, разрешительной документации на строительство и остальных аспектах градостроительства инвестору, который не подкован в юридических вопросах, бывает крайне сложно, — рассказывает Виталий Юрьевич. —  Для таких случаев подготовлены подробные отчеты по каждой новостройке на портале Bild.ua». Эксперты «Билда» по авторской методологии проверяют более 35-ти показателей, которые влияют на надежность жилого комплекса, чтобы сформировать прозрачную и честную оценку.

Новостройки с индексами надежности на сайте Bild.ua
В зависимости от количества набранных баллов все проекты размещены в ранжированном списке — рейтинге новостроек. Каждый желающий сможет ознакомиться с отчетом по интересующему ЖК, заказав его на сайте. Экспертизы новостроек суровые, честные и прозрачные, поскольку не спонсируются застройщиками. Символическая стоимость отчета — 540 грн позволяет покупателю узнать все о потенциальном объекте инвестирования, а проекту существовать дальше.