Загородный дом — скользкая мечта украинцев

Проживать за городом — мечта большинства украинцев. Согласно соцопросам 53% рядовых граждан предпочитают не квартиры в многоэтажках, а домик за городом.

Проживать за городом — мечта большинства украинцев. Согласно соцопросам  53% рядовых граждан предпочитают не квартиры в многоэтажках, а домик за городом. Также за последнее время произошли изменения в требованиях к загородным домам. И в первую очередь, к их площади. Будущие жильцы не мечтают о больших замках, как 10-5 лет назад. Их устраивает дом в среднем в 200 квадратов, не более двух этажей и с земельным участком в 15-20 соток.

Коттеджи жилые, коттеджи нежилые

Коттеджи, согласно нашему законодательству, приходится характеризовать как разновидность жилой застройки. Поэтому они могут получить статус индивидуальной жилой постройки (это категория земель жилищной и общественной застройки), дачного дома (категория земель рекреационного назначения), садового дома (категория земель сельскохозяйственного назначения).

«Законодательство разграничивает коттеджную недвижимость на 2 вида — жилая и нежилая. То есть, с точки зрения законодательства возможно существование нежилых коттеджей. Это недвижимость малоэтажная для временного пребывания людей, расположенная в пределах населенных пунктов. Следовательно, на территории района или области, но за пределами города, поселка, села. И эта недвижимость, а это, как правило, садовые и дачные дома, имеет статус нежилой», — объясняет Наталья Доценко-Белоус, старший юрист юридической компании.

«Неопределенный» статус здание может получить по многим причинам: если застройщик не так разработал схему продажи коттеджей, не обеспечил права на эксплуатацию, и, особенно, неправильно выбрал участок. Это значит, что при возведении объекта застройщик нарушил закон, «ускоряя решение вопроса» по месту расположения будущих домиков. Например, если участок расположен в местности, имеющей рекреационные качества, вне населенных пунктов, то такой дом или городок, согласно законодательству, могут отнести к садовому или дачному имению.

«Несмотря на то. что многие такие дома используют и позиционируют условно как коттеджи, мы понимаем, что эта недвижимость — с дефектом с правовой точки зрения. Это отсутствие статуса жилой недвижимости. То есть, это садовые и дачные дома. Хотя по техническим параметрам и по своему качеству они могут даже превышать качественные характеристики жилой недвижимости, которая регистрируется как жилая и располагается в пределах населенного пункта», — подчеркивает Наталья Доценко-Белоус.

Окончательную ясность вносит ее коллега, партнер юридической фирмы Владислав Кысиль: «Если дом записан как жилой, введен в эксплуатацию, на него зарегистрированы права, — вы сможете там прописаться, сможете дом газифицировать, провести необходимые сети. Если дом имеет статус нежилого помещения, по каким-либо причинам, например, статус садового домика, вы не сможете прописаться (Т. е зарегистрировать свое постоянное местопребывание.) Также, скорее всего, могут возникнуть проблемы с подводом коммуникаций ».

Многоликие таунхаусы
Кроме вопросов с регистрацией много нюансов возникает и относительно самих земельных участков. Особенно при возведении так называемых таунхаусов. Таунхаус — это многоквартирная коттеджная застройка. Она представляет собой гибрид загородного здания и квартир. Некоторые из разновидностей таунхаусов даже смогли вписать в существующие стандарты. И их определяют как протяженный дом, длина которого в три -4-5 раз больше, чем высота. Для такого дома характерно наличие придомового участка.

«Таунхаус — это многоквартирный малоэтажный жилой дом, имеющий один земельный участок. Но под квартиры земельные участки не отводятся. И так как я покупаю в бытовом понимании часть дома, а в юридическом понимании — квартиру, то я бы хотела претендовать на прилегающей участок. Но покупаю квартиру в загородном доме, а не дом. Земля действительно следует за домом, но не следует за квартирой», — уточняет Наталья Доценко-Белоус.

«По общему правилу, и это тоже новелла нашего законодательства, при переходе прав собственности на недвижимость, на здание, сооружение, вы получаете право собственности на земельный участок, который находится в вашем здании. Это общее правило. Из него есть исключение. Когда вы покупаете помещение в доме — это правило не работает. Когда же вы покупаете долю в доме, то вашему праву соответствует доля права на земельный участок», — подтверждает Владислав Кисиль.

Во многом право на землю зависит от того, что имеется ввиду под таунхаусом. Если это группа помещений — права на землю нет. Если таунхаусом называют дом со многими помещениями и покупается доля в праве на этот дом, то совместно с другими совладельцами можно претендовать на земельные участки. С бытовой точки зрения — разницы почти никакой. С юридической — отличие существенное.

«Собственник всего дома – тот, кто построил. Например, дом из 12 квартир можно продать как каждую квартиру по отдельности либо 4 квартиры в 1 руки. И оставить за собой право как угодно распорядиться ими. Кроме того, он может продать и долю в праве на объект. Вот такая коллизия на сегодня существует», — подчеркивает Владислав Кисиль.

От того, какой принцип заложен при продаже объекта, далее будут отличаться обязанности собственников таких помещений. Тот, кто купил в свое время долю в праве на объект, должен учитывать желания других совладельцев. К примеру, хочет продать свою долю — другие совладельцы имеют преимущество при ее покупке. Таких интересных моментов в соглашениях на право собственности, в частности и загородного жилья, множество. Так что без квалифицированной юридической помощи покупателю трудно сориентироваться, а что же в действительности ему продают.

www.zagorodna.com