Загрузка...

Главная » Украина » Экономика
Просмотров 504   КомментариевКомментарии

Новые правила оценки недвижимости в Украине: мнения юристов

С 1 января 2020 года оценка будет автоматической и значительно дешевле для собственников квадратных метров.

В Украине меняют правила оценки недвижимости. Верховная Рада 12 ноября приняла за основу законопроект № 2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».

С 1 января 2020 года оценка будет автоматической и значительно дешевле для собственников квадратных метров. Какие плюсы и подводные камни у нововведений портал столичной недвижимости 100realty.ua узнавал у юристов.

Автоматическая оценка будет осуществляться по общим параметрам и они не всегда отображают реальную рыночную стоимость объекта.

Яна Пиоро, юрист JN Legal: «С вступлением в силу законопроекта 2047-д для продавцов и покупателей, а также оценщиков и нотариусов планируются новые механизмы оценки имущества.

Безусловно, положительным моментом является ликвидация электронных площадок, выступавших в роли посредников. Эти площадки были объектом постоянной критики так, как только они имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов про оценку имущества, без права внесения данных оценщиком самостоятельно. За услуги внесение оценщиком отчета об оценке имущества в Единую базу, электронными площадками устанавливалась плата. Для рынка недвижимости это означает, что при практически любой продаже имущества и, соответственно, его оценке в прайс оценщика будет включена эта сумма.

Законопроект предлагает решение этой проблемы. Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества. Собственник имущества сможет воспользоваться услугой электронного определения оценочной стоимости имущества с помощью сервиса Единой базы данных отчетов об оценке имущества. В результате такой оценки будет сформирована справка про оценочную стоимость объекта, а цена имущества установлена системой автоматически (при помощи автоматического алгоритма оценки имущества). Этот подход позволит сделать оценку комфортней, мобильней и быстрее. Кроме того, это снизит затраты продавца имущества, так как ему не нужно будет в первую очередь обращаться к оценщику и платить за его услуги.

Но стоить отметить, что предложенный электронный способ оценки имущества (самостоятельно субъектом) хоть и имеет много преимуществ и удобств для собственника, но все же есть подозрения, что некоторые продавцы имущества будут вынуждены все же обращаться к субъектам оценочной деятельности (оценщикам), так как предлагаемый автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен на данное время требует доработок. Автоматическая оценка осуществляется по общим параметрам и индикаторам, утверждённым Фондом государственного имущества, и они, далеко не всегда отображают реальную рыночную стоимость объекта.

Так, по состоянию на 2018 год в центральной части Киева установлен среднерыночный индикатор 33 207,00 грн/кв.м для жилищной недвижимости. Для «хрущевки» этот показатель будет чрезмерным и соответственно сума налога возрастает и будет вычитываться от дохода от продажи такого имущества (5%). В свою очередь для новостроек, цена за квадратный метр которых может превышать 50 тысяч этот индикатор наоборот будет заниженным.

Важную роль в определении справедливой цены играет норма, которая позволяет в случае несогласия с результатами проведённой автоматической оценки обратиться к оценщику, который составить отчет и зарегистрирует его в Единой базе. С целью урегулировать возможные спекуляции со стороны оценщиков, реформа устанавливает жесткое правило – сумма названая оценщиком не должна отличаться от автоматически определенной суммы не более чем на 25%. В противном случае в регистрации отчета будет отказано. Данный отказ можно будет оспорить, процедура называется «рецензированием».

Положительным моментом является введение четко установленных сроков для рецензирования отчета об оценке имущества (обжалования в отказе о регистрации отчета). Это позволит избежать затягивания сделок, а стороны смогут рассчитывать, что сделка будет проведена в адекватные сроки.

Еще одно нововведение, которое должно положительно повлиять на удобство и снижение затрат участников сделок – это бесплатный доступ к Единой базе для нотариусов. На сегодня, для нотариусов за пользование Единой базой с целью проверки наличия и действительности отчета об оценке имущества устанавливается плата, которая, следовательно, включается в стоимость услуги при заключении сделки у нотариуса.

Глобально законопроект создает предпосылки для упрощения и ускорения продажи имущества и упраздняет существующую коррупционную схему. Вместе с тем остается открытым вопрос, как будет проходить рецензирование отчетов и не будет ли система в нынешнем виде мешать определению действительной рыночной цены объекта».

Первое время рынок недвижимости будет лихорадить

Андрей Мазалов, адвокат, управляющий партнёр АО «Мельник, Мазалов и партнеры»: «В целом принятие закона я оцениваю позитивно, законодатель пытается усовершенствовать процедуру оценки недвижимости, минимизировать коррупционные риски в этой сфере. С учетом нового тренда нынешней власти о «прозрачности» финансовых операций полагаю, что при активном воплощении в жизнь антикоррупционной политики мы сможем побороть порочную практику «площадок Яценко». Однако не могу полностью исключить риски в этом направлении. Как пример, для операций с коммерческой недвижимостью юридическим лицам всегда выгодно минимизировать оплату налога и с этой целью возможно предоставление неправдивой информации о реальной стоимости объекта недвижимости.

Считаю, что на первых этапах рынок замрет на некоторое время, с оглядкой на регулятора – Фонд государственного имущества Украины, далее на рынке должна установиться реальная цена на объекты недвижимости, в основном в сторону повышения цен, далее произойдет естественная дифференциация цен на объекты и установится справедливая реальная цена. Это законы рынка.

Думаю, первое время рынок недвижимости будет лихорадить и продавцам придется сложно. Но в течении 3-6 месяцев все нормализуется.

Произойдет переформатирование рынка оценки, позитивным есть то, что он предусматривает возможность определения оценочной стоимости для налогообложения имущества без привлечения оценщика – самими гражданами, через Единую базу Фонда госимущества, и стоимость этой услуги становится более адекватная.

В случае, если собственник имущества не будет согласен с результатом, автоматически сформированным модулем Единой базы Фонда госимущества, он может привлечь оценщика, который вносит ее в специальные таблицы исходных данных и составляет отчет. И именно в этот момент возможны фальсификации путем внесения неправдивых данных. Однако закон предусматривает внесение отчетов в единую базу данных. Поэтому Фонду государственного имущества придется больше заниматься анализом отчетов оценщиков, и их было бы целесообразно обязать нести ответственность за выполненную оценку имущества.

Надеюсь, что руководство Фонда государственного имущества создаст условия качественной обработки информации и прозрачное функционирование Единой базы отчетов по оценке, что обеспечит максимально справедливое начисление налогов на доходы граждан Украины.

В заключение хочу добавить, что для создания максимальной прозрачности, справедливой оценки и недопущения фальсификации данных необходимо создать электронный кадастр недвижимости, составляющей которого должна стать информация обо всей недвижимости в Украине, а именно оцифрованные населенные пункты (города, поселки и т.д.), улицы, строения и сооружения с их привязкой к координатам на местности, технические характеристики этих объектов, зонирование территорий на которых они находятся, перспективные планы развития и т.п.»

Что нужно улучшить

Андрей Мазалов отмечает, что для расчетов реальной и, главное, справедливой стоимости недвижимости нужна подробная информация о самом объекте, которой на сегодняшний день, к сожалению, нет.

Единая база данных должна объединить в себе:

Государственный земельный кадастр (ГЗК). На данный момент он не содержит полную информацию о привязке к зданиям и сооружениям, есть только координаты земельных участков, их размер и сведения о праве собственности.
Градостроительные кадастры, которые содержат информацию об элементах территории и объектах городской среды, их правовом статусе, экологической и инженерно-геологической ситуации, инженерно-коммуникационных, транспортных и других сетях, и их технические характеристики в пространственном размещении.
Генеральные планы зонального деления территорий, так называемый зонинг, в основном в городах Украины, в которых отмечают виды использования территорий для градостроительной деятельности, требования и ограничения, обозначения территориальных зон, границы, основное функциональное назначение и т.д.
Реестр прав на недвижимое имущество, в котором регистрируются договоры с недвижимостью с 2013 года, без привязки к месту расположения этих объектов в системе координат и в пределах здания. К сожалению, информация до 2013 года не оцифрована для внесения в электронный реестр недвижимости и содержится на бумажных носителях.

Источник:
Тэги: оценка недвижимости

Новости по теме

Что предлагает первый развлекательный казахский портал азартных игр?

Начиная с далекого прошлого, многие люди предпочитают весело проводить свободное от работы время, позабыв трудности ежедневного однообразия.

Выживание человечества связали со способностью усваивать алкоголь

Способность усваивать алкоголь могла спасти наших далеких предков от вымирания, выяснили ученые.

Украина договорилась с МВФ о помощи на $5,5 миллиардов

Программа рассчитана на три года.

blog comments powered by Disqus
Новости | Игровые автоматы
Новости | Игровые автоматы