Где вьют свои гнезда новые русские помещики?
Читати цю новину російською мовоюВ Россию возвращаются помещики. Если еще пять лет назад заказы на поиск исторической усадьбы можно было пересчитать по пальцам, теперь интерес к этой недвижимости возрастает.
Старинные усадьбы — хороший, но не простой для осуществления метод инвестиции капитала.
В Россию возвращаются помещики. Если еще пять лет назад заказы на поиск исторической усадьбы можно было пересчитать по пальцам, теперь интерес к этой недвижимости возрастает. Однако путь к собственной усадьбе весьма непрост. Прежде чем стать помещиком, придется обойти пару десятков чиновников разного ранга и собрать уйму документов. Проще взять усадьбу в аренду.
Усадьба — товар штучный. В среднем в структуре общего объема предложений на рынке элитной недвижимости в России на долю особняков и усадеб приходится не более 5-7%, а объектов со статусом памятника архитектуры — всего 3%. Между тем о приобретении такой недвижимости «с историей», по разным оценкам, задумывается около 20% крупных клиентов риэлторских агентств.
Барин к нам вернется
Пять лет назад фактически единственными энтузиастом и специалистом на рынке был Фонд восстановления русской усадьбы. Теперь же предложения поместий «с историей» есть у массы компаний: проект «Русская усадьба» агентства Penny Lane, агентство «Усадьба» и другие. Что же, желание клиентов обладать объектом с историей вполне понятно. Ведь, выражаясь языком путеводителя, это не только «музейный объект», но и «исторический имущественно-земельный комплекс».
Обычная подмосковная усадьба представляет собой территорию от 5 до 60 га (чаще всего 10-20 га), земли с пейзажными парками и каскадными прудами, главным господским домом, флигелями, службами и церковью. Правда, от господского дома подчас остаются одни колонны, а от каскада прудов — болото. Но, тем не менее, усадьбы представляют собой весьма привлекательный актив.
Впрочем, время и сограждане не пощадили подавляющее большинство поместий, превратив их в руины. И потери огромны: в среднем по всей России до 1917 года насчитывалось порядка 30 000 усадеб, из которых до сегодняшнего дня сохранилось лишь 5-15%. В Ярославской, Рязанской, Тульской, Калужской, Владимирской, Смоленской и Тверской областях сохранилось порядка 200 пригодных для реставрации усадеб. На задворках областей есть масса усадеб, которые представляют собой пепелища, заросшие бурьяном.
В Московской области ситуация гораздо лучше: в ней выжило порядка 650 усадеб, и в трети неплохо сохранились главные дома. Самой большой популярностью пользуются усадьбы, стоящие на берегах рек (лучше всего Волги) и расположенные не дальше 50 км от Москвы. Желательно, чтобы от главного дома остались хотя бы крепкие стены. Активнее всего процесс получения усадеб проходит в Ярославской, Владимирской и Вологодской областях. Местные фермеры охотно разбирают и усадебные пепелища. Некоторых из них привлекает не только история места — цена ландшафтного парка может оказаться ниже стандартной стоимости земли на 30%. Ведь заболоченная земля (а некоторые парковые пруды уже давно превратились в болота) стоит дешевле сельскохозяйственных угодий.
До недавнего времени основными участниками рынка усадеб были властные структуры и корпорации: Управление делами президента, губернаторы и крупные компании и ведомства, в чьем распоряжении усадьбы в виде пансионатов и лечебниц остались еще с советских времен. В лучших и наиболее сохранных усадьбах они размещали представительские резиденции, дома отдыха и санатории. Такова, например, судьба усадьбы-санатория «Вороново», расположенной в Подольском районе, которая принадлежит Минэкономразвития РФ. А группа компаний «Конкор» восстановила в городе Калязине дом-усадьбу священника Белюстина. А вот другим поместьям повезло гораздо меньше. Например, усадьбе «Лубенькино» в Псковской области, принадлежавшей братьям Рябушинским. Когда-то здесь был деревянный дом с богатой коллекцией русской живописи и европейского фарфора, флигели и службы, которые окружал липовый парк с прудом. В 20-х годах в нем размещалась местная коммуна, но окончательно он разрушился в 90-е годы. Дом пережил сильный пожар, и теперь на его месте пепелище с торчащими колоннами.
В законных правах
Стоимость усадебных комплексов историей может быть очень разной, впрочем, как и степень их сохранности. Цены на объекты в этом сегменте могут колебаться в на уровне от $10-12 тыс. до $30 тыс. за кв. метр. Однако это далеко не все — понятно, что на восстановление придется потратиться. Уровень вложений, необходимых для дальнейшей эксплуатации усадьбы, весьма высок: как известно, расходы на реставрацию в среднем превышают затраты на новое строительство (если делать все как надо). По мнению риэлторов, средняя стоимость реставрации усадьбы начинается от $ 1 млн, или из расчета $1500-3000 за 1 кв м.
Разумеется, мало кто захочет вкладывать деньги в то, что ему не принадлежит.
До недавнего времени потенциальных инвесторов, готовых вложить средства в реставрацию бывших поместий, отпугивал статус памятника истории и архитектуры, присвоенный этим объектам. Несовершенство правовой системы не давало им твердых гарантий — в частности, не было понимания с возможностью приватизации памятников объектов недвижимости федерального значения, к которым относятся некоторые усадьбы.
До 2002 года действовала обычная приватизация памятников на том же основании, что и всех других объектов недвижимости. С 2002 года в силу вступил федеральный закон № 73 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации ». Он определил критерии принятия на государственную охрану памятников истории культуры и назвал органы, ответственные за управление и использование памятников, в числе которых были Министерство культуры, Минимущества и региональные власти.
Этим же законом был установлен мораторий на приватизацию объектов федерального значения до 1 января 2010 года. Однако этот мораторий, наложенный в 2002 году, частично снят на памятники регионального значения и вновь выявленные объекты федеральным законом № 258 от 29 декабря 2006 года.
И все же на деле объекты, которые представляют действительную историческую ценность и находятся в федеральной собственности, гораздо проще взять в долгосрочную аренду сроком на 49 лет с наложением обязательств по полному восстановлению усадьбы. Остальные памятники (местного значения), поскольку они являются такими же объектами недвижимости, теоретически можно спокойно приватизировать — ведь федеральный закон о приватизации работает. Но здесь скрывается важная существенная проблема: на данный момент не проработана методика расчета стоимости памятника с точки зрения историко-культурной ценности. Попросту никто не знает, что и сколько стоит. Поэтому сейчас продажа памятников происходит по той же стоимости, что и продажа обычных объектов недвижимости, то есть по рыночной цене.
Многие специалисты не согласны с тем, что приватизация — благо для памятников усадебной культуры. По мнению главы Росохранкультуры Александра Кибовского, состоятельные люди предпочитают строить новые особняки и усадьбы сообразно своим вкусам и современным понятиям о комфорте, а не вкладывать огромные деньги в реставрацию памятников XVIII и XIX веков, где все чужое да еще и масса запретов.
По его мнению, альтернативой приватизации могла бы стать, например, передача некоторых памятников в долгосрочную аренду при сохранении государственной собственности на эти объекты.
С обременением-с
Впрочем, пока для частного лица покупка или аренда усадьбы — скорее, работа на перспективу. Приобретение подчас имеет сомнительную инвестиционную ценность, а оформление документов требует значительных финансовых затрат. Некоторые покупатели, по словам сотрудника Фонда возрождения русской усадьбы, «слетают» еще полпути, увидев полуразрушенные усадьбы «живьем».
Так что стать хозяином усадьбы — не важно, на 49 лет или навсегда — еще полдела. Важно еще усадьбу восстановить. Вместе с договором об аренде или свидетельством о приватизации хозяин получает паспорт памятника, в котором указывается не только объект, но и предмет охраны — то, что надо хорошо отреставрировать, или, по крайней мере, не испортить. В данный список обязательно входят такие позиции, как фасад главного дома, флигели, конюшни, аллеи, смотровые точки ландшафта. Паспорт заполняется на основе экспертизы, которую проводят местные специалисты и архитекторы из региональных отделений Росохранкультуры. В паспорте прописывается все — вплоть до деталей порталов каминов, если они сохранились.
Любое строительство в границах усадьбы запрещено законом. Разрешена только реставрация или историческая реконструкция. То есть хозяин в этом случае должен найти архивные документы и доказать, что именно на определенном месте стоял каретный сарай или флигель. Под охрану не подпадает только новодел — если на территории усадьбы будут остатки незаконно построенных гаражей, то от них можно избавиться. Инженерные работы в идеале тоже должны контролировать архитекторы. В итоге весь процесс реставрации может растянуться на длительное время.
Зато потом усадьба может рассматриваться как полноценная коммерческая недвижимость. В восстановленном поместье может разместиться корпоративная резиденция, дом отдыха или оздоровительный комплекс, конноспортивный клуб, лицей или школа, а также культурный центр или выставочный зал. Возможно даже восстановление в усадьбе исторических производств. В Европе это частое явление: в составе подобных объектов есть исторически сложившиеся производства, например, виноделие во Франции, производство оливок и оливкового масла в Италии и производство виски и овец в Шотландии. В России перспективно восстановление конных заводов или развитие исторического туризма — в конце концов, настоящие усадьбы прежде всего должны приносить прибыль.
Источник: Newsland
- 82
- 13.12.2008 13:53
Коментарі до цієї новини: