Как отменить подписанный договор о купле-продажи недвижимости

Очень часто люди, которые вынуждены самостоятельно покупать или продавать жилплощадь, задаются вопросом: если договор о купле-продажи недвижимости уже подписан, то можно ли его отменить?

Например, может случиться так, что сделка фактически уже совершилась, но продавец не хочет или не может собрать необходимые документы для выписки из квартиры. Для того чтобы ответить на этот вопрос, следует обратиться к законам. А именно, к Гражданскому кодексу. Согласно ему, отменять договор купли-продажи нельзя, если сделка уже завершилась.

Однако можно прекратить его действие при помощи двух вариантов: путем расторжения и путем признания договора недействительным. Чтобы расторгнуть любой договор необходимо обоюдное согласие от двух сторон. В этом случае, потребуется провести сделку по типу обратной. При этом квартиру или другую недвижимость надо будет продать снова тому, кто ее продал, а продавец должен будет возместить все расходы, которые понесет покупатель, и которые будут направлены на проведение сделки. Таким образом, ему потребуется вернуть деньги за проданную квартиру, плюс расходы за регистрацию. Если взаимного согласия сторонам достичь не удалось, то расторжение договора о купле-продаже можно произвести на основании нарушения одной стороны существенного условия или при помощи признания судом данного соглашения недействительным.

В случае, если для этого будет достаточно оснований, также можно доказать, что осуществление договора невозможно, так как он не имеет юридической силы. Среди таких оснований, которые могут привести к отмене договора, можно выделить следующие. К примеру, если покупатель не выполнит условия, связанные со всеми денежными расчетами, возлагающимися на его сторону. Если покупатель квартиры не смог или не захотел оплатить в установленные сроки плату за недвижимость, то это является существенным нарушением и может стать причиной расторжения договора. Однако при этом договор уже должен пройти регистрацию в российском реестре права. Кроме того, расторгнуть договор можно, если продавец не выполнил условия, направленные на снятие с регистрации, а также фактическое освобождение недвижимости. Имеются и другие основания, по которым происходит расторжение договора. Например, если появляются какие-нибудь новые обстоятельства, которые не были учтены при заключении договора, или значительно ограничивающие право, согласно которому покупатель может пользоваться квартирой. Это может быть появление лица, освобожденного из места лишения свободы, который начал претендовать на проживание или пользование квартирой. Данное лицо действует по всем законным основаниям, так как до осуждения оно также было зарегистрировано в данной квартире. При этом в процессе совершения сделки покупатель не был извещен о правах этого лица. Чтобы это основание вступило в силу, продавец должен был специально скрыть существенное ограничение для проведения сделки. Поэтому те обстоятельства, которые возникли после появления этого лица, могут стать основанием для расторжения договора.

Теперь перейдем к рассмотрению другого основания, которое может служить причиной расторжения договора о купле-продаже. Его суть заключается в том, что договор требует признать недействительным или же не обладающим юридической силой. Это можно сделать, если продавец не знал о продаже своей квартиры, и по существу не заключал сделку. К примеру, мошенником были сделаны подделки документов на квартиру или же были написаны фальшивые доверенности. Сегодня подобные аферы очень распространены. Поэтому обязательно нужно хорошо анализировать документы, относящиеся к сделке. Если договор будет признан недействительным, то все остальные действия также не будут иметь силы. Сюда же можно отнести тот момент, когда сделка совершилась лицом, которое ранее было признано недееспособным. Чтобы суд счел договор недействительным, необходимо предъявить из психоневрологического диспансера документы, подтверждающие этот факт. Также, если продавец был в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, сделку можно считать недействительной.

Здесь также можно рассматривать действия лиц, не отдающих в силу своего возраста объективного и полного отчета в совершенных на момент заключения сделки поступках. Или же у него были существенные ограничения по состоянию здоровья, к примеру, амнезия или контузия. Этот факт могут доказать родственники, друзья или наследники квартиры, чья недвижимость была продана. Однако при этом потребуется предоставить в суд не только свидетельские показания, но и медицинские документы. Не имеющим юридическую силу также признается договор, где недвижимость продавалась по доверенности. В этом случае, документы должны быть при совершении регистрации в реестре прав, а владелец квартиры в этот момент умер. Суд признает такой договор не имеющим юридической силы. Подобным образом он поступит и в случае, если покупатель, выписавший доверенность, которая дает право приобретать квартиру на его имя, умрет. В любом случае, сделка купли-продажи будет признана недействительной, если при подписании договора его доверенность будет отменена. Во многих случаях суд отменяет договор, который заключали юридические лица, если учредительные документы были оформлены неправильно. Это может быть вызвано подписями лиц, не уполномоченными на это в процессе совершения сделки, или же разрешение учредителей не было получено. Подписывая договор о купле-продажи недвижимости необходимо очень тщательно проверить все обстоятельства, которые к нему относятся.

Источник: Власти.нет