Квадраты за бугром. Как кризис ударил по рынку недвижимости

Сейчас потенциальные покупатели стали интересоваться странами, где привлекательный инвестиционный климат, льготные условия для открытия бизнеса, а также возможность ипотечного кредитования под невысокий процент.

Украинцы всё еще покупают зарубежную недвижимость и краснодарский край недвижимость побережья, предпочитая страны с возможностью ипотечного кредитования, пишет Лига

Кризис ударил по рынку недвижимости почти всего мира. Собственно, с недвижимости он и начался. По словам директора международного агентства зарубежной недвижимости DEC Property Александра Тарченко, наибольшее снижение цен на жилье за последний год зафиксировано в странах Балтии (-65%), Объединенных Арабских Эмиратах (  — 60%), Украине (  — 55%) и США (  — 50%). Причем в ОАЭ дома, расположенные на знаменитых Пальмовых островах, по-прежнему дешевеют на десятки тысяч долларов ежемесячно. Этому немало поспособствовал недавний технический дефолт компании Dubai World, которая, в частности, занималась финансированием сооружения искусственных архипелагов. А вот в Израиле и Швейцарии ситуация другая: с конца прошлого года цена на жилье поднялась на 12,5% и шесть процентов соответственно.

Тарченко утверждает, что из-за кризиса произошло изменение спроса со стороны украинцев на зарубежную недвижимость. Раньше их интересовало жилье тех стран, где они уже бывали и отдыхали, — Турции, Египта, Болгарии. А сейчас потенциальные покупатели стали интересоваться странами, где привлекательный инвестиционный климат, льготные условия для открытия бизнеса, а также возможность ипотечного кредитования под невысокий процент.

Курорты

На Кипре сильно подешевела старая жилая недвижимость. По оценке главы украинского представительства девелоперской компании Pafilia Александры Кротовой, падение цен в этом сегменте за год составило 40-45%, в то время как цены на новые элитные дома из-за ограниченного предложения остались на прежнем уровне. Кризис не уменьшил спрос наших соотечественников на кипрскую недвижимость, но значительно изменил его структуру. На дешевое жилье по цене до 200 тыс. евро (от 1,8 тыс. евро/кв. м) сейчас почти нет заявок, а элитное, где квадратный метр стоит не менее шести тысяч евро, востребовано по-прежнему. Риелторы отмечают, что понятия «элитная недвижимость» на Кипре и в Киеве существенно разнятся. «Покупая кипрскую недвижимость, ты приобретаешь сразу же всю строительную отделку, мебель и в некоторых случаях даже встроенную технику, а у нас только голые стены», — подчеркнула Кротова. Еще одним плюсом Республики Кипр является то, что это одна из немногих стран Евросоюза, где ипотечное кредитование доступно для нерезидентов. По словам Тарченко, там можно оформить кредит на 70% стоимости недвижимости сроком на 30 лет примерно за пять процентов годовых. Кроме того, Кипр заинтересован в привлечении зарубежных инвестиций, посему это чуть ли не единственная страна в ЕС, где после покупки недвижимости можно автоматически получить вид на жительство. Оформление документов займет около полугода. Правда, цена недвижимости не должна быть ниже 300 тыс. долларов.

В Турции, по словам риелтора Ольги Киевской, до начала этого года проблем с покупкой недвижимости в кредит иностранцами фактически не было. Единственным требованием банка было наличие справки о подтверждении доходов заемщика. А кредит от 100 тыс. евро можно было получить под залог приобретаемой недвижимости. Но из-за массовых просрочек и невозвратов с марта 2009-го требования многих банков стали строже: теперь необходим дополнительный залог или поручитель. «Большой процент невозврата пришелся как раз на долю украинцев и россиян. Поэтому сейчас турецкие банкиры относятся к ним с особой осторожностью», — рассказывает Киевская. Она отметила, что украинский спекулятивный капитал приобретает в основном малогабаритное жилье по цене 700-1500 евро за один квадратный метр. Причем в нынешнем году, по сравнению с прошлым, количество сделок на турецком рынке недвижимости с участием наших соотечественников увеличилось на 15%. Процедура приобретения жилья в Турции несложная, но достаточно длительная (до года). «Непременным условием является открытие в Турции налогового номера, банковского счета и уплата двух налогов: на случай землетрясения и на приобретение недвижимости. При получении документа на право собственности обязательно присутствие государственного переводчика и оплата его услуг», — заключает О.Киевская.

Далекая Америка

Количество сделок на рынке недвижимости в Соединенных Штатах снизилось на 50-70% в зависимости от региона. Цены упали настолько, что появился новый термин — «американская распродажа недвижимости». Удешевление жилья в США сильно зависит от региона: во Флориде и Калифорнии цена снизилась на 40%, а «вторичка» Нью-Йорка — на 20%. Правда, новостройки, расположенные на Манхэттене, по словам коммерческого директора агентства недвижимости Trust & Property Юлии Кравцовой, держат цену на докризисном уровне.

В среднем, по оценке риелторов, цены на жилую недвижимость в Соединенных Штатах достигли минимума за последние десять лет и находятся на уровне конца 90-х годов. Сейчас банкиры, отягощенные невозвратами по ипотечным кредитам, пытаются распродать залоговую недвижимость с высоким дисконтом — до 60%. Риелторы надеются, что цены достигли дна и вот-вот начнется постепенное восстановление спроса (впрочем, они говорят об этом уже который месяц). По данным международной консалтинговой компании Global Property Guide, цены на недвижимость в США будут падать до конца 2010-го, а то и до середины 2011 года.

При этом покупателю жилья стоимостью от полумиллиона долларов предоставляется возможность оформления вида на жительство в Соединенных Штатах.

Близкая Европа

Классический мыльный пузырь — рынок Испании — с ноября прошлого года просел на 45%, и недвижимость в этой стране продолжает дешеветь. В наибольшей мере падение спроса коснулось Коста-Бланка и Канарских островов. Сейчас, по данным консалтинговой компании «Митропа Юкрейн», цена квадратного метра на излюбленных украинцами курортах Испании составляет: в Валенсии — 1600 евро, в Андалусии — 1650 евро, на Канарах — 1670 евро, на Балеарах — 2000 евро, в Каталонии — 2570 евро. Такой тренд вызван несколькими факторами: резким снижением покупательской способности населения (около 20% безработицы), значительным излишком недвижимости (по данным группы G14, объединяющей крупнейшие строительные компании Испании, переизбыток непроданной новой недвижимости достиг около 800 тыс. объектов, что эквивалентно более чем трем годам продаж) и кредитным кризисом. В следующем году ожидается снижение цен еще на десять процентов.

Цены на жилье в Болгарии являются самыми низкими среди стран ЕС. Директор по развитию девелоперской компании Сasa Del Mar О.Горчицына говорит, что на болгарском рынке в основном представлена курортная недвижимость в специальных комплексах-зонах. Даже технология строительства подобных объектов зачастую отличается от классических жилых домов. Например, такое жилье сдается без центрального отопления и обогревается только при помощи кондиционеров. Изначально такие проекты были ориентированы в основном на иностранцев, которые, по замыслам строителей, жили бы в этих квартирах только в период курортного сезона. Но кризис поломал все планы. «Перестали покупать англичане, меньше покупают украинцы. Относительную стабильность демонстрируют россияне», — замечает Горчицына. По ее словам, сейчас уже можно найти неплохое предложение по цене 470 евро за квадратный метр, при этом цена элитной квартиры, расположенной возле моря, но вне спецзоны, составляет 1000 евро за один квадратный метр. За последний квартал стоимость жилья на первой линии побережья почти не изменилась. Тенденция удешевления сохранилась в районе горнолыжных курортов Банско, Пампорово, где цена просела на пять-семь процентов.

Одна из немногих европейских стран, где недвижимость не подешевела, — Германия. Тарченко уверяет, что во время кризиса колебания цен там были незначительны. Такая стабильность связана с практически полным отсутствием ценового пузыря на рынке, ведь более половины немцев предпочитают арендовать, а не покупать жилье. Отсекают спекулятивный капитал и суровые налоги на прибыль, которые необходимо платить при продаже недвижимости.

В целом, утверждает директор консалтинговой компании «Митропа Юкрейн» М. Коноваленко, украинский рынок покупателей зарубежной недвижимости пока пребывает в состоянии зимней спячки. «Дача на море за границей всегда была третьим или четвертым жильем для состоятельных покупателей, большинство из которых в нынешних реалиях уже не готовы потратить сотни тысяч долларов на подобное излишество», — говорит она. Раньше покупателями зарубежной недвижимости в основном были владельцы строительных компаний. Сейчас им не до этого. По словам маклеров, недвижимость за рубежом сегодня приобретают только те, кто смог не только выжить, но и заработать на кризисе. И наших соотечественников среди них немного. «Сейчас нашими клиентами в основном являются жители России. А Украина… готовится к выборам», — заключает Коноваленко.