Украинская недвижимость. Фактор реформ Януковича

Спрос на украинскую недвижимость всю весну находился в состоянии покоя, периодически становившимся очень похожим на коллапс. Легкое мартовское оживление имеет право считаться таковым только в сравнении с полным застоем зимой.

Спрос на украинскую недвижимость всю весну находился в состоянии покоя, периодически становившимся очень похожим на коллапс. Легкое мартовское оживление имеет право считаться таковым только в сравнении с полным застоем зимой. Несмотря на смену власти, доходы украинских граждан не выросли в разы (так просто не бывает), а значит ждать принципиальных изменений на рынке было бессмысленно. Лето  — традиционно «мертвый сезон» на этом рынке, а это прекрасно ложится в привычную картину нулевого спроса. В апреле получили новый импульс разговоры о скором подорожании «первички». Так, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что дно достигнуто, падать некуда, теперь цены начнут расти. Впрочем, о неизбежном дорожании жилья эксперт говорил и в преддверии кризиса, и тогда, когда останавливалась одна стройка за другой. После чего, как известно, последовало снижение цен на 25-40%, а то и больше. Об уровне компетентности таких авторитетов отрасли, как Парцхаладзе мы уже много писали, так что реагировать на его традиционное «дно достигнуто, начнется подорожание» можно исключительно, как на старый анекдот.

Никаких великих открытий не произошло. Спрос рождает предложение, и покупательная способность определяет цену.

Все. Поскольку спрос не вырос, а покупательная способность принципиально осталась на прежнем уровне, цены могут только немного снижаться. Тем не менее, определенные тенденции на рынке недвижимости есть. И определяют их сразу несколько факторов. В первую очередь — экономические, но у нас они плотно привязаны к политике.
Безусловные успехи президента на внешнеполитической арене оказали положительное влияние на экономику. Снижения цены на российский газ дала возможность украинской промышленности вздохнуть с некоторым облегчением, предприятия заработали лучше, пошли доходы в смежные сферы. С другой стороны — правительство на первых порах воздержалось от серьезных реформ и либерализации экономики. Виктор Янукович объяснил такую медлительность Кабмина Николая Азарова вполне справедливо — реформы будут, они необходимы, но в первую очередь экономику страны нужно вывести из пике и повысить уровень жизни людей, как обещали. То есть сразу. Но по факту успехи президента и некоторое разочарование отсутствием серьезных внутренних реформ уравновесили позитив и негатив. Рынок остался на прежнем ценовом уровне.

Топ новость — Янукович презентует новую программу реформ, которые будут происходить в стране. Не будет преувеличением констатировать, что именно от этой программы в украинской экономике будет зависеть все, а рынок недвижимости отреагирует быстро. Если реформы оживят малый и средний бизнес, развитие экономики будет достаточно стремительным. Плюс, именно на этой почве начнет усиливаться количественно и экономически тот самый средний класс, который остается главным покупателем квартир и недорогих домов. Если реформы будут носить косметический характер, рынок недвижимости продолжит стагнацию. Впрочем, это вряд ли. У президента серьезные планы по реформированию, а Янукович — человек дела. Другой вопрос — как быстро эффект от реформ воплотится в конкретные финансовые результаты для потенциальных покупателей? Это точно не месяц и не год. Так что цены на жилье до осени, а то и до весны принципиально не изменятся.

С одной стороны, их будет подталкивать вверх успешная экономическая политика еще до принципиального роста благосостояния. Сработает эффект ожидания улучшений. С другой — есть факторы, которые будут тянуть цену квадратных метров вниз, независимо от выздоровления экономики.

Сегодня в Украине объем задолженности по ипотечным кредитам составил 101,1 миллиарда гривен. Об этом заявил президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко в ходе круглого стола «Ипотечный рынок в Украине: состояние и перспективы развития ». Юшко отметил, что с начала года погашено около 3,5% задолженности по ипотечным кредитам, то есть общий ипотечный портфель уменьшился на 3,6 миллиарда гривен. „На 1 января текущего года объем ипотечного портфеля составил 12,8% от уровня ВВП. Доля жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышает 14,5%“, — заявил Юшко.

Он также добавил, что высокий уровень валютизации ипотечного рынка продолжает оставаться нерешенной проблемой, но постепенно снижается. „По состоянию на 1 апреля 2010 года на кредиты в иностранной валюте приходится 77% ипотечной задолженности, в национальной — 23%. Доля кредитов на покупку жилья под его залог в общем ипотечном портфеле составляет 51,4%“, — подытожил Юшко. Как сообщалось ранее, общий объем ипотечного портфеля украинских банков в течение 2009 года сократился на 3,76% и к 1 января 2010 года составил 104,8 миллиарда гривен. Так что главный допинг роста цен на жилье — ипотечное кредитование, точно не скоро вернется в эту отрасль. Более того — банки могут активнее выходить на рынок в качестве продавцов, что также приведет к снижению средней цены.

По мнению председателя правления OTP Bank Дмитрия Зинкова, массовому ипотечному кредитованию препятствуют: ограничение на кредитование в иностранной валюте, вероятность дальнейшего снижения цен на жилье и сомнения в долгосрочной стабильности курса гривни. «Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает банкир. А это слишком высокая ставка для массовой ипотеки. Кроме того: «Банки не знают, что делать с проблемными ипотечными кредитами на сумму около 60 млрд грн.», — говорит президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. В этой ситуации, считает эксперт, возрождение массового ипотечного кредитования нереально.

Национальный банк подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов, сообщает „Коммерсант-Украина“. В НБУ пояснили, что проект был инициирован банками, которые пытаются снизить убытки от действий заемщиков, уклоняющихся от уплаты долгов различными методами. Документ, в частности, предлагает лишать заемщиков права распоряжаться предметом залога в случае неплатежей по кредиту больше двух месяцев, разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.

Кроме того, проектом предполагается запретить популярную схему признания банкротом физлица-предпринимателя по его личным обязательствам. А владельцы и руководители компаний-должников, а также их родственники, не смогут создавать новые компании. Должники, среди прочего, не смогут совершать расчетные операции до уплаты обязательств по кредиту, а банкротство компаний не лишит банки прав на залоговое имущество проблемных компаний.
НБУ планирует подать этот в парламент через Кабмин. Как рассказал „Коммерсанту“ президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко, работа над документом началась год назад. „Тогда мы написали письмо премьеру Юлии Тимошенко, к которому приложили комплексный пакет изменений в законы, касающийся отношений должника и кредитора, — отметил он. — В Нацбанке была создана рабочая группа, которая доработала документ“.

Юристы отмечают, что хотя подобные нормы применяются в США и многих странах Европы, ряд нововведений может вызвать рост социального напряжения в украинском обществе. „Это приведет к коллапсу во взаимоотношениях между хозяйствующими субъектами. Ведь если бы было несколько должников, неспособных платить по кредитам, которых банки выгонят из квартир, выставленных на продажу. Так их же сотни тысяч“, — считает управляющий партнер компании „Ольга Демченко и партнеры“ Ростислав Кравец.

Тем временем в коалиции уверяют, что Спорные предложения законопроекта могут быть изъяты. „В первом чтении мы, безусловно, поддержим проект, потом будем разбираться, какие поправки нужно согласовать, — сказал народный депутат от Партии регионов Владислав Лукьянов. — Каждая сторона этой проблемы имеет свои плюсы и минусы. Мы облегчаем жизнь банкам, снижая налоговое давление, но перекладываем налоговое бремя на все остальные секторы экономики“.

Так или иначе, со всеми оговорками и смягчением санкций, от суровой реальности нам никуда не деется. За активную жизнь в долг придется расплачиваться. Прежних доходов и стремительно роста ВВП, вызванного постоянным ростом мирового спроса на украинский метал, долго не будет. И банкам придется изымать залоги для дальнейшей реализации. Грустно, неприятно, местами будет даже трагично. Но неизбежно. Законы рынка суровы. И если предыдущие факторы друг друга уравновесят, а реформы с позитивными ожиданиями немного усилят спрос, то банковский фактор перевесит. К осени цены упаду на 5% — 10%.

По словам Владимира Германова, руководителя портала „Столичная недвижимость“, предпосылок для существенного изменения ситуации на рынке и цен в ближайшем будущем пока не видно. Для резкого снижения цен понадобилось бы появление на рынке большого числа квартир с высокой степенью готовности, но им взяться неоткуда. А для роста цен не хватает платежеспособного спроса. По мнению коммерческого директора компании SV Development Сергея Степенко, полное восстановление рынка следует ожидать не ранее 2012 года, после возобновления ипотечного кредитования и снижения себестоимости строительства.

В качестве рекомендаций тем, кто уже созрел для покупки, можно дать привычный совет. Не спешите. Осенью однозначно будет немного дешевле. Но с другой стороны, рынок расслоился. Те, кто хочет заработать или вернуть вложенные со спекулятивными целями средства, будут продолжать ждать чуда. Кто реально хочет продать квартиру — прямо сегодня может уступить те же 10%. Так что можно вполне реально смотреть и выбирать. Потому что общие тенденции рынка могут сильно корректироваться реформами Януковича. Если начнется рост экономики, то рынок недвижимости отреагирует быстро. Подорожания не будет, но и уступки станут куда менее щедрыми.

Андрей Максимов специально для «Полемики»