Большинство украинских риелторов занимаются вымогательством

Помните ажиотажный спрос на столичные квартиры в 2005—2007-м? Цены на них тогда росли с каждым днем. За базар отвечаю железно: мне пришлось убедиться в этом на собственном опыте.

Рынок — стихия изменчивая, и, понятное дело, рынок недвижимости не является исключением.

Помните ажиотажный спрос на столичные квартиры в 2005—2007-м? Цены на них тогда росли с каждым днем. За базар отвечаю железно: мне пришлось убедиться в этом на собственном опыте.

В конце 2004-го мы продали нашу старую квартиру и купили новую, попросторнее. Она обошлась в 60 тысяч, а уже через полгода квартира вроде нашей стоила больше сотни! Сейчас дела обстоят с точностью до наоборот: цены упали почти до адекватных, но покупатели, надеясь на еще более существенные скидки, не спешат совершать сделки. То есть, если раньше продавец был кум королю, сват министру, то сейчас покупатель — царь и бог. Это понимают, кажется, все, кроме… риелторов, процентов 90 из которых занимаются тем, что торгуют воздухом.

«Новая» не так давно писала о том, что в последнее время на рынке недвижимости появляются новые схемы работы с покупателем. Например, такая: комиссионные риелтору платит не покупатель, а продавец. Ну а для покупателя, получается, оплата услуг риелтора включена в конечную стоимость квартиры. Казалось бы, эта схема наиболее логична: ведь, к примеру, в супермаркете мы не оплачиваем отдельно услуги продавца-консультанта. Однако что касается рынка квартир, то тут, увы, в большинстве случаев действует старая схема: если вы намереваетесь купить квартиру, то вас принудят заплатить еще и процент риелтору, который ее как бы «продвигает». И что характерно — вас никто не спрашивает: а нужен ли вам вообще помощник?

«Сегодня, позвонив практически по любому объявлению о продаже недвижимости, вы столкнетесь с тем, что помимо стоимости самой недвижимости вам предложат заплатить от 2 до 5% ее цены риелторам, — говорит генеральный директор портала недвижимости domik.net Виталий Котенко. — На вопрос, за что такие деньги, внятного ответа вы не получите. Вам расскажут об огромной работе по сбору справок, заключению предварительных договоров…»

Но в чем же, собственно, состоят обязанности риелтора? Ведь юридическим оформлением договора купли-продажи, оценкой недвижимости, экспертизой безопасности занимаются совсем другие люди. Риелтор же, по сути, не кто иной, как менеджер по продажам.

«Работа по оформлению сделки — не есть работа риелтора, и даже если за нее заплатить, то она не стоит запрашиваемых денег с точки зрения трудозатрат, — продолжает Виталий Котенко. — Тогда, возможно, основную часть гонорара составляет оплата хлопот по продвижению объекта на рынке? Наверное, да. Только вот кому нужно, чтобы объект продвигался — продавцу или покупателю? Ответ очевиден: конечно же продавцу. Тогда возникает еще один законный вопрос: почему покупатель должен платить за то, что нужно продавцу?»

«Гостинка» и хоромы — в одну цену!

Еще одна устоявшаяся норма, за которую цепляются риелторы — пресловутый процент. Чем дороже квартира — тем он, соотвественно, больше. Поэтому, действуя как бы в интересах покупателя, посредник на самом деле совершенно не заинтересован в том, чтобы сбить цену. А хлопоты-то одинаковы, что с крохотной «гостинкой», что с огромными апартаментами.

Итак, схема абсурдна. Но почему же она до сих пор жива?

«Ответ прост: такая схема упрощает риелтору получение гонорара, — объясняет Виталий Котенко. — Ему не нужно обосновывать конкурентные преимущества, не нужно договариваться об оплате своих услуг. Все, что ему нужно — это прийти к продавцу и сказать: «Я на тебя буду работать, а заплатит за эту работу другой дядя. Кто ж не согласится на такое?»

В чем выгода продавца?

С Виталием Котенко не совсем согласен президент киевского Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов. По его мнению, платя риелтору, покупатель на самом деле оплачивает свое время, которое вынужден был бы потратить, разбираясь с проблемами самостоятельно: выискивая подходящие объекты, собирая справки, выясняя, какие действия следует предпринять, и так далее. И потом, что касается оплаты труда, это необязательно должен быть процент от стоимости. Предлагая свои услуги, порядочный риелтор может работать и за фиксированное вознаграждение. В этом есть еще один плюс — он уже не будет шкурно заинтересован в том, чтобы уболтать клиента купить подороже. При фиксированном проценте его будет интересовать собственно сделка, и поэтому риелтор, работающий на покупателя, станет пытаться путем переговоров с продавцом сбить цену, добиваться скидок для своего клиента. В этом случае покупателю действительно выгодно иметь дело с посредником: оплата его услуг, в итоге, поможет сэкономить на стоимости квартиры.

Ну а продавцу-то что за выгода нанимать риелтора за свои кровные? «Раньше, понятно, продавцы были в привилегированном положении, — поясняет Игорь Однопозов. — Их было мало, их носили на руках, нянчились с ними. Ситуация изменилась, причем не сегодня, а почти два года назад. Продавцы, тем не менее, не привыкли платить, хотя для них это реально выгодно. Ведь если будешь продавать жилье сам, то, конечно, продашь — когда-нибудь, за что-нибудь. Но так, как делает это риелтор, ты не сделаешь. Получается, что заплатить гонорар риелтору в итоге имеет смысл — тот и цену выгодную поставит, и быстрее продаст. Так что жадничать не имеет смысла».

На грани закона и беззакония

По мнению Виталия Котенко, 90% риелторов сегодня — просто продавцы информации. Узнав о том, что где-то выставлен на продажу очередной объект, они приходят к продавцу, фотографируют и вывешивают объявления в специальных изданиях и в Интернете. В этих объявлениях, понятное дело, даются координаты риелтора. По словам Виталия Котенко, в Сети на специализированных порталах можно отыскать по 5—10 описаний одного и того же объекта. Причем такая ситуация особенно распространена на киевском рынке недвижимости.

«А когда на риелтора выходит покупатель, тот ставит ультиматум: «Раз не хотите мне платить, не купите эту квартиру», — возмущается Виталий Котенко. — Вот мы и пришли к выводу, что это не что иное, как вымогательство. Проконсультировавшись с юристами, мы обнаружили, что весь состав этого диалога можно спокойно подводить под статью Уголовного кодекса. Выходит, риелторы работают на грани закона и беззакония? Нам отвечают, мол, «так функционирует весь рынок». Это на самом деле не так. Сегодня есть ряд компаний, которые по этой схеме не работают. Например, на нашем портале выставлены 2,5 тыс объектов, и любой из них вы можете приобрести без комиссионных. Во-вторых, даже если 90% рынка работает по схеме вымогательства, это совершенно не освобождает участников рынка от ответственности за свои действия. Пусть моральной. Но недолго перейти и к материальной».

Виталий Котенко предлагает, чтобы каждый продавец, каждый покупатель определился с тем, как он хочет вести себя на рынке, нужен ему помощник или нет. «Покупатели, блокируйте риелторов-вымогателей! — призывает он. — Сегодня ваш рынок, вам некуда спешить. Не купите эту квартиру, купите другую — лучше и дешевле. Это уже не ажиотажный рынок 2006—2007 годов, когда люди готовы были платить кому угодно и побыстрее, потому что квартиры дорожали не по дням, а по часам».